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上篇 地产分析1

第1章 房地产投资环境分析2

1.1 城市概览2

1.2 经济运行3

1.2.1 经济继续平稳运行3

1.2.2 房地产投资持续增长3

1.2.3 消费市场平稳发展3

1.3 城市规划3

1.3.1 基础设施建设保持高投入3

1.3.2 地铁建设加速4

1.4 政策影响4

1.4.1 土地政策4

1.4.2 金融政策5

1.4.3 财税政策5

第2章 土地市场分析6

2.1 土地供应市场6

2.1.1 土地出让面积创历史新高，商住用地出让为主6

2.1.2 超大型用地大量上市7

2.1.3 郊区开发用地放量7

2.2 土地需求市场7

2.2.1 地价屡创新高7

2.2.2 限套型、限房价成为出让条件8

第3章 住宅市场分析9

3.1 一手住宅市场9

3.1.1 总体供不应求9

3.1.2 需求持续旺盛9

3.1.3 成交均价大幅上涨10

3.1.4 细分市场10

3.2 二手住宅市场11

3.2.1 成交面积保持平稳11

3.2.2 成交价格快速上涨11

3.3 未来展望11

3.3.1 一手住宅市场11

3.3.2 二手住宅市场12

第4章 写字楼市场分析13

4.1 整体特征13

4.2 供应特征13

4.3 需求特征13

4.3.1 成交面积大幅增长13

4.3.2 成交均价快速上涨14

4.3.3 租金大幅上扬15

4.4 未来展望16

4.4.1 供应量较大16

4.4.2 租售价格持续上涨16

第5章 商铺市场分析18

5.1 整体特征18

5.2 供应特征18

5.3 需求特征19

5.3.1 成交面积大幅增长19

5.3.2 成交价格继续上扬20

5.4 未来展望20

5.4.1 新增供应以社区商铺、裙房商铺为主20

5.4.2 番禺区多个商业地产项目入市21

5.4.3 大型商业项目备受关注21

下篇 地产评论23

第6章 广州市酒店式服务公寓研究24

6.1 发展历程及特征24

6.2 市场分析25

6.2.1 供应逐年放量25

6.2.2 成交逐年增长25

6.2.3 售价高于住宅，接近写字楼25

6.2.4 投资需求占8成26

6.3 市场前景27

第7章 广州市区域住宅市场研究28

7.1 海珠区住宅市场分析28

7.1.1 土地储备充足项目开发移向东北部28

7.1.2 住宅价格快速上涨29

7.1.3 二手住宅市场成熟、稳定29

7.2 花都区住宅市场分析30

7.2.1 大开发商成功抢滩花都30

7.2.2 未来的高档住宅区31

7.2.3 住宅市场供需两旺31

7.2.4 手市场逐渐走旺32

7.2.5 未来前景广阔33

7.3 荔湾区住宅市场分析34

7.3.1 新荔湾土地供应充沛34

7.3.2 新荔湾住宅市场新发展34

7.3.3 二手住宅升值潜力大35

7.3.4 前景看好，未来供应放量36

7.4 增城市住宅市场分析37

7.4.1 众巨头排兵布阵37

7.4.2 土地交易日趋活跃37

7.4.3 住宅市场逐步加速38

7.4.4 二手市场蓄势待发39

7.5 金沙洲住宅市场分析39

7.5.1 大开发商争相进驻39

7.5.2 土地放量，严控房型39

7.5.3 住宅开发：提速在即40

7.5.4 二手市场：尚待培育40

7.6 总结41

第8章 广州市区域写字楼市场研究42

8.1 区域市场分布特征42

8.1.1 环市东商圈43

8.1.2 天河北商圈44

8.1.3 珠江新城商圈44

8.1.4 琶洲商圈45

8.2 供不应求，租售兴旺45

8.3 未来发展趋势46

8.3.1 供应量大幅增长46

8.3.2 需求依然强劲47

8.3.3 “住宅禁商”催旺写字楼一、二手租赁市场48

第9章 广州市会展引发商业地产投资热49

9.1 会展需求强劲，商业地产受益49

9.2 展位式商铺，投资回报丰厚50

9.3 投资建议50

9.3.1 地理位置：依托展会或专业市场50

9.3.2 适用铺位：50～80m2为宜51

9.3.3 平衡风险：拓宽租赁渠道51

9.3.4 慎选租客：签定租赁合同51

附录53

附录A 地产数据54

A1 房地产投资环境54

A2 土地市场59

A3 住宅市场63

A4 写字楼市场74

A5 商铺市场79

附录B 广州中原地产代理有限公司84

B1 公司简介84

B2 主要部门简介85

B2.1 项目部85

B2.2 物业部87

B2.3 非营业部88

B2.4 中原（工商铺）89

B3 荣誉榜91

B4 主要合作客户94

上篇 地产分析2

图1-1 调整后的广州市行政区划图2

图3-1 广州市各月一手住宅成交量与价格走势图（2006—2007年）10

图3-2 中原（广州）领先指数月度走势图（2004—2007年）12

图4-1 广州市各区历年新建写字楼成交情况（2005—2007年）14

图5-1 广州市商用物业供求情况图（2006—2007年）18

图5-2 广州市各区商铺成交面积（2006—2007年）19

图5-3 广州市中心城区商铺新增供应面积分布图（2007年）21

下篇 地产评论26

图6-1 广州市各类型物业的投资回报率对比（2006年）26

图7-1 广州市海珠区一手住宅成交情况（2006年1月—2007年5月）29

图7-2 广州市及海珠区二手住宅成交情况（2005年1月—2007年4月）30

图7-3 广州市及海珠、天河、番禺区二手住宅销售均价走势（2005年1月—2007年4月）30

图7-4 广州市及海珠、天河、番禺区二手住宅平均租金走势（2005年1月—2007年4月）31

图7-5 广州市花都区历年商品住宅销售情况（2003—2007年）33

图7-6 广州市荔湾区历年一手住宅成交情况（2003—2007年）35

图7-7 广州市荔湾区近年一手住宅成交情况（2006—2007年）35

图7-8 广州市荔湾区近年二手住宅成交情况（2006—2007年）36

图7-9 广州市增城历年土地出（转）让情况（2002—2005年）38

图7-10 广州市增城历年商品房销售情况（2002—2005年）38

图8-1 广州市区写字楼分布图43

图8-2 广州市环市东商圈写字楼分布图43

图8-3 广州市天河北商圈写字楼分布图44

图8-4 广州市珠江新城商圈写字楼分布图44

图8-5 广州市琶洲商圈写字楼分布图45

图8-6 广州市历年写字楼供需情况（2000—2006年）46

图8-7 广州全市及各商圈甲级写字楼租金水平（2005—2007年）47

附录84

图B1-1 广州中原地产代理有限公司架构图84

图B2-1 广州中原曾代理的住宅项目（一）86

图B2-2 广州中原曾代理的住宅项目（二）87

图B2-3 广州中原分行分布图88

图B2-4 广州中原曾代理的写字楼项目90

图B4-1 广州中原主要合作客户94

上篇 地产分析3

表1-1 广州市近年人口变化（2005—2006年）3

表1-2 广州市地铁建设情况4

表2-1 广州市土地出让情况（2006年）6

表2-2 广州市历年土地出让情况（2000—2007年）6

表2-3 广州市各区土地出让情况（2006年）7

表2-4 广州市近期土地出让的楼面地价排行榜列表（2006—2007年）8

表3-1 广州市历年商品住宅市场供求情况（2003—2007年）9

表3-2 广州市历年二手住宅交易量情况（2003—2007年）11

表4-1 广州市写字楼批准预售状况（2006—2007年）13

表4-2 广州市各区历年新建写字楼成交均价对比（2005—2007年）15

表4-3 广州市写字楼整体租金情况表（2005—2007年）15

表4-4 广州市部分批准预售写字楼项目一览表（2007年）16

表4-5 广州市部分交付使用的写字楼项目一览表（2007年）17

表5-1 广州市部分在建的大型商业项目一览表（2006—2007年）19

表5-2 广州市10区新建商铺的成交均价对比（2005—2007年）20

表5-3 广州市即将推出市场大型商业项目一览表（2007年）21

下篇 地产评论24

表6-1 广州市酒店式服务公寓的主要特征24

表6-2 广州市部分在售的酒店式服务公寓情况（2006年）25

表6-3 广州市酒店式公寓供求情况（2005—2006年）26

表6-4 广州市酒店式服务公寓消费人群特征分析（2006年）27

表7-1 广州市区域房地产市场概况28

表7-2 广州市花都区主要在售楼盘情况（2006年）32

表7-3 广州市花都区主要二手楼盘的典型成交情况（2006年）33

表7-4 广州市增城碧桂园凤凰城部分二手成交案例（2006年）39

表7-5 广州市金沙洲已开发楼盘情况40

表7-6 广州市金沙洲二手楼盘成交概况（2006年）41

表8-1 广州市写字楼四大区域板块的发展特点42

表8-2 广州市四大商圈写字楼新推项目个数和面积（2006年）46

表8-3 广州市部分即将交付使用的写字楼项目（2007年）47

表9-1 广州市各类型商铺投资回报率（2007年）50

表9-2 广州市会展商铺投资推荐50

附录54

表A1-1 广州市历年国民经济主要指标表（2003—2006年）54

表A1-2 广州市房地产市场主要指标表（2003—2006年）54

表A1-3 广州市房地产政策一览表（2006年）54

表A1-4 广州市市政发展大事记56

表A1-5 广州市房地产开发企业年度动态57

表A2-1 广州市历年土地出让主要指标表（2003—2006年）59

表A2-2 广州市土地出让成交表（2006年）59

表A2-3 广州市土地市场大事记（2006年）62

表A3-1 广州市历年商品住宅市场主要指标表（2003—2006年）63

表A3-2 广州市商品住宅供需情况表（2006年）63

表A3-3 广州市商品住宅销售价格月度走势（2006年）64

表A3-4 广州市商品住宅销售面积月度走势（2006年）64

表A3-5 广州二手住宅销售价格月度走势（2006）64

表A3-6 广州市住宅市场销售价格前10名楼盘（2006年）65

表A3-7 广州市住宅市场建筑面积前10名楼盘（2006年）70

表A4-1 广州市历年写字楼市场主要指标（2003—2006年）74

表A4-2 广州市写字楼销售价格月度走势（2006年）74

表A4-3 广州市写字楼市场新增供应一览表（2006年）74

表A4-4 广州市甲级写字楼租金季度走势（2006年）75

表A4-5 广州市甲级写字楼入住率季度走势（2006年）75

表A4-6 广州市写字楼市场租金前10名楼盘（2006年）75

表A5-1 广州市商铺市场新增供应一览表（2006年）79

表A5-2 广州市商铺销售价格月度走势（2006年）79

表A5-3 广州市商铺租金月度走势（2006年）79

表A5-4 广州市购物中心建筑面积前10名楼盘（2006年）80

表B3-1 广东中原荣誉榜91